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提问：雕叔，您好。现有攀成钢自住房一套，无贷款，还有一张房票可用，想找纯改善住房。预算总价在450w以内。1、请问新都保利湖心岛新项目湖光里院可以入手吗？目前周边没有轨交，生活配套也不完善，出行全靠自驾，但自然环境真的很好，房子户型也算满意，而且我们是四到五年后去自住。2、北部新城的保利天汇呢？项目门口就有在建地铁，生活配套也基本满足。离幸福桥tod也不算远。3、三环内大部分顺销盘纯改善户型总价都超我们的预算，在我们资金有限的状况下除成都西边不考虑，您是否有更好的推荐？不考虑南门和天府新区，上班太具体（如果买房以后攀成钢的房子十年内也不会出手，搬走后考虑出租）
回答：1、作为一个普通房票450万预算的购房者，湖光里院整体来看，地段比较偏僻，前些年有些活力，但是这几年，已经声音非常小了。我们并不建议投入，不论是从板块发展前景还是轨道交通以及商业配套等方面来看，用450万入手，确实很委屈自己。但是产品力和环境的确毋庸置疑，自住的话是可以。2、保利天汇属于金牛区北部新城，从地段来看是优于湖光里院，整体来看也有叠墅类的产品一起打造。金牛区的保利天汇目前汇聚了5大要素中的3点，地铁、教育资源（金牛区内的教育比新都好）、产品本身，但是商业配套和社会风评，一般不会利于北门。3、如果只考虑北门和东门的话，我们建议可以看看东门的。但是很多东门楼盘也不好买了。比如雪松雅居乐IN天府（普通基本没戏，可以看看尾盘）、人居九林语（起步价就是450万，预计剩余房源也都超预算）。此外龙潭寺可以看看保利珑堂里院（有别墅产品，但周边环境目前还欠佳）和佳兆业珑樾壹号（十陵地铁站附近的别墅产品，环境好一些）。如果可以买小高层或者洋房的话，选择面就更多，比如华润置地时代风景（十陵地铁口洋房）、华润置地未来之城（东安湖华润造城）、旭辉江山和鸣（中环地铁口洋房产品）。
提问：雕叔你好，看你的评论觉得你非常有见解，想咨询一个买二套房如何选择的问题。我现在在生物城上班，第一套房还有贷款35万在二环刃具立交附近，单程通勤时间较长，想买第二套房上班近一些，也需要兼顾娃娃两年后读幼儿园和小学。因为有高新区人才公寓资格，综合考虑如下，天府菁萃里，价格便宜且有配套学校，但是周边没有商业和地铁配套，家里老人帮忙带娃感觉对他们来说可能会有些不方便；另外两个高新区的人才公寓高投新悦府和熙悦府，我对其了解不深，只知道价格更高但位置更好。现在手上现金160万，是将第一套房的贷款还了首付4成上更大杠杆还是直接首付6-7成划算？每月可承担月供1.5万，希望套三以上。除开人才公寓，我还去看了商品房包括交投新月湖畔，鹿溪樾府，天府汇中心，感觉也在能力范围内，但对于通勤、教育、老人帮忙带娃这些因素的取舍难以把握，不知如何选择。
回答：其实你的问题是非常具体的，目前来看刀刃立交的房子不论是自住还是爷爷奶奶在那边带着读书都不太方便，只能拿来当做出租、投资等用途了。先说你们的月供能力，月供1.5万，按照当下的贷款利率行情来说，纯商贷30年的话，你们可以贷款250万左右，这个范围是非常大的，你们的还贷能力弹性很好。反过来看二套房，你们现金160万当做首付，如果直接上6-7成，（新房）总价段位是228-266万，这个价格如果想在南门买套三新房的话，不是买不到，而是相对会局促一些。此时你贷款是68-106万。如果提前把刀刃立交的还贷完，剩余125万，这样再首付4成，杠杆可以加大，总价能上到312万。此时你们贷款是187万，月供大概1.1万。也就是说不论是哪种方案，你们都是可以承受的，因此考虑到你们第二套房偏自住改善的角度，我建议提前还贷刀刃立交，这样把总预算腾出来，给自己更大的可选空间。此时就是选择到底看哪些楼盘了。首先说几个人才公寓，熙悦府在大源南，虽然不在大源腹地，更接近天府新区了，但整体来说地段还是很不错的，而且周边片区发展，尤其是交通、学校，应该是你看的这些楼盘里相对最好的。熙悦府主要问题是一方面产品不纯粹，作为人才公寓，必然会各种高中低配都存在，所以一些差的户型或者刚需的房源，就沦为鸡肋。另一方面虽然是人才公寓，但是单价设置并不低，普通老百姓感觉没啥实惠，所以基本上总价单价都不便宜，性价比一般。最终剩余了好些房源在售，目前符合你预算的，可能就是99/108平的套三单卫了，可以去了解一下，实地打探一下感受一下，是否还有其他的坑。新悦府在新川，整体来看地段差一些，周边的配套不足，比较荒凉，但是整个新川板块的预期是比较好的，未来兑现度也还不错，另外距离生物城远了些。上批次目前是售罄了，等下批次吧，从产品来看基本都是小高层，也在预算范围内，买这里主要是买个未来预期，比较适合预算300内的人才。至于天府菁萃里，整体来说你也在生物城上班，就很了解了，优缺点都很明显，优点是便宜，缺点是荒芜。天府菁萃里主打的是两梯四户，总22-29F的高层产品，由于面积区间设置合理，在96-141平（建筑面积，信息源自开发商，下同）之间，加上单价仅在1.1-1.3万之间，所以总价在100-200万之间，对于预算有限的南门购房者，这个楼盘的门槛极低，性价比比较高。天府菁萃里距离最近的地铁回龙站大概2.5千米，不在地铁的有效辐射范围，今后或需要依靠公共交通来接驳。当下该楼盘周围比较荒凉，商业和教育资源都很一般，综合配套不足。综合来看，你的预算（300万）和需求（满足自住，教育），因此天府菁萃里并不是最优的选择，当下从人才公寓排序应该是熙悦府>新悦府>菁萃里。从商品房来看，天府汇中心就算了，户型是恶心给恶心他妈开门，然后学区也不太稳定，不能说就绝对是很好的，没划片之前，具有风险性。鹿溪樾府和新悦府类似，整体板块荒芜，未来发展可期，你作为普通是买得到的，这个楼盘当下地铁没有，主打的是投资，而且学区的话，以前是天府一小，现在有新建学校，所以也谈不上就很好了，再说整个天府新区教育也很一般，比双流好不了太多。还有就是当下配套较差，你父母带孩子自住是有难度的。最后交投新月湖畔我认为是可行的，但是普通资格一定能买到吗？稍微有点玄，但值得一试，楼盘本身价格稍高，但开发商也要挣钱，不能做慈善，所以可以理解，整个板块的综合配套兑现度也比较好，距离你上班也很近，相对来说是当下怡心湖板块最符合你情况和预期的一个楼盘，我认为商品房的话，可以重点把握这个。汇总一下，你的普通资格，自住学区和通勤的需求，不允许你有太大的选择，当下打新是比较好的，而周边二手房单价虚高，杠杆利用率也低，不太符合。而新房里，最适合你的就是交投和熙悦府。
提问：雕叔好。帮忙分析下泉州楼市。最近由于小孩读书需要，兼顾保值投资，考虑置换掉城东仕公岭附近冠亚凯旋门房子，是该买在东海或城东（单价都要2W以上），还是丰泽街圣湖学区房（保守打法），感觉鲤城区后劲不足。雕叔帮忙下，有没具体楼盘推荐，谢谢
回答：泉州人口和数据都可以了，可惜城市能级不够，省内地位不高。福建多山，城市和城市之间差异很大。只有获得省内支持的城市才能脱颖而出，这方面厦门就是典型。泉州这样的城市只能有城市内部居住需求，房价只有居住属性，投资价值不大。根据你的情况来看，置换需求是学区+投资，东海和城东板块单价在2w以上，价位偏高投资来说涨幅空间比较有限，短期几年内会站岗。更倾向于你做保守打法，买丰泽街圣湖学区房，学区房选筹建议先选好意向学校，再周边对应找二手次新小区，这样会更有目的性。
提问：雕叔你好！视高的朗诗天府绿郡和天府理想城，这两个盘自住和投资可以吗?视高这个地方未来升值空间咋样呢?值得下手吗?简阳跟视高比哪个以后的前景更好?我本人在成都有两房，一套是限价房未满3年，一套是东城小学的老破旧，孩子在读大学。请问我这种情况如何才能实现房产保值增值?
回答：视高不建议投资考虑，关于视高，它目前1万左右价格一般，但是区域比较远，而且供应量极大，产品过盛，缺人口，未来应该流动性差，也就是说，你买了之后可能也不会亏，但你也卖不掉。从你目前的资产情况看只有学区老破旧可以置换掉，孩子都在读大学，就没有学区需求了，老破旧也没有太大增值空间，所以置换掉再凑点钱，买一套更优质的改善资产。鉴于是普通资格，最好预算提高一点。
提问：雕叔你好！坐标成都，首次提问，我的情况是自己父母有一套房，平时个人住在这套房，生活这些都很方便，自住需求勉强满足。我名下没有房产，算刚需资格。买房的话我个人倾向投资。我想请教南门招商大魔方的公寓1.6万左右。100平米以上多，中介说能租7000左右，如果从投资角度看可以买吗?我看地段很好！听说租这里的人都是企业高管，租金又比较高，如果买了这个就没资金买住宅了，请帮忙尽量全面分析下这个。比较纠结，这个公寓以后好转手吗?
回答：你好，100平以上的公寓户型，目前招商大魔方公寓还是挺多的，至少五六百套吧，哪里来那么高管CEO来住哦，高管CEO都自己买房了。还有目前招商大魔方公寓的在租房源价格没有说得那么高，大多都在5000左右，加之目前周边配套不太完善，二手买卖成交量也不高。按照最小面积来算，总价在170万左右，虽然租售比可以达到3.5%，但是仅仅依靠租金来做投资是比较片面的。一般而言，房价的绝对值涨幅远大于租金本身。公寓还有个税费极高，高达百分之20，慎重考虑。170万的总额，我们更建议投资—些单价1.7万，面积90-100左右的套三住宅，这样的房源，在三环内都非常普遍。
提问：雕叔你好，手里有一套环路边的单位老房子，四室交通方便可自主有40万贷款，还有北二环边万达一套50平米公寓，正常出租有15万贷款以租养贷还有一点收益，想在青城山准备买给父母作为养老同时投资的房，不知道有没有升值潜力？目前手里还有子弹120，想再投资一个房产，现在非常纠结，能否给个建议!
回答：你好，从资产配置角度来说，你的资产不是很优质，甚至很多方向不对，简单来说，就是老房子+公寓+全款景区房，这几种类型的标的，投资我一直是不太看好的。说说新手买房易踩的几大坑：1、再次强调不要买旅游地产，公寓、商铺、产业办公等非住宅类产品。这些存在巨大的不确定性，加上税费的影响，保值功能和住宅没办法比。买了就是个大坑，上百万的房子就这样砸在自己手上了。2、除非你有很高的自住需求，不要买别墅，别墅的特殊性决定它就是消费品。别墅本身回报率很低，买别墅只会占用自己的资金，加大风险。3、不要只求“量”不求“质”。同样的首付款，是买2套郊区房还是买1套中心地段房呢？郊区的房没那么好租，没那么好涨，也没那么好卖，看着房产数量是多，但价值却很难上得去。4、不要滥用自己的首贷资格。每人一辈子就一次三成首付的机会，一定要好好珍惜从银行拿7成贷款的机会。不要随随便便的房子就把自己的首贷资格用了，在能力范围内，从银行借出尽量多的筹码，买总价值尽量高的房子。5、不要被房子的“外貌“迷惑。影响买房的宏观因素先后顺序是：地段>学区>小区品质>地铁，单套房的微观因素包括：户型、朝向、楼层、客厅是否出阳台、装修风格等。先看宏观因素是否满足，然后再根据微观因素去筛选单套房源。所以我建议可以优化一下资产配置，太老的房子和公寓可以考虑出手置换成核心地段新一点的纯住宅长持，景区房除非养老自住，投资很难有接盘侠。另外子弹120投资，可以考虑成华龙潭寺，大丰，书房。
提问：雕叔你好！儿子上大三马上毕业后想去成都找工作，现亲戚有成都高新区南区购房资格，犹豫现在借名买房，还是买不限购的、等以后有资格再买，但是现在房价已经够高了，又担心不买房价上涨更买不起。
回答：限购区比不限购区各方面资源更好，上涨潜力更大。成都房价究竟有没有高到大家买不起的程度？还没有，房价的高低是一个价值的衡量，对于有居住需求的人来说房价再高也要买，最终也买到了。对于没有需求的人来说房价再低也觉得贵。所以这样的价值偏差还是比较影响房价高与买不起房的评判结果。房子只要有需求卖得出，那么就不会是高到买不起的程度。房价的高低也并不是全国都高，深圳、北京高不代表成都也高，成都买不起不代表三线城城市的价格不能接受。高房价的发展趋势不可否认，但是买不起房的趋势却并非像多数人所说的那样。如果可以变换购房的角度减小面积、下调地段房价也可以降低不少。
提问：雕叔你好：蓝光未来、首开龙湖景粼玖序、奥园云璟三个盘（三个投资都在300～350间），从投资角度来看，哪个根据投资价值。另外，十陵和怡心湖两个区域，哪个更具投资价值。谢谢！
回答：蓝光未来说实话，产品是不错的，相信你也去看过，但是目前周边基本面太差了，不仅是城市界面，后期的一些规划、改造也跟不上，一般来说并不怎么吸引人，所以顺销至今。首开龙湖景粼玖序也处于十陵板块腹地，但是好歹还算有一条路衔接了三环和十陵城区，周边人员密集，楼盘也比较多，借助大运会东风，基本面有所改善。奥园云璟则排名最末，虽然位于三环内，但是紧邻高速，周边严重缺乏商业、教育和地铁配套，完全不入流，看都别去看。三个盘的话，首开龙湖景粼玖序>蓝光未来>奥园云璟。不过你都350的预算了，更建议买确定性更大的华润置地时代风景、佳兆业珑樾壹号。另外怡心湖和十陵，不论是板块的发展潜力还是价格的横向比较（怡心湖比十陵新房贵一点，但是贵不了太多），整体来看怡心湖更好一些。主要问题在于，怡心湖在售楼盘不多，可以买到的比较少。
提问：雕叔您好！想请教 纯投资的话，区域 地段 和开发商品牌的优先级要怎么选呢？比如一个好地段的一般开发商的房子（户型也不好 ） 和一般地段的大品牌开发商的房子（户型也好）谢谢您！
回答：单从房产投资收益角度来说，首选城市，次选板块，再次是品牌。城市50分，板块30分，品牌10分。这三条做好，领跑80%的房产投资竞争者。至于最后的所谓户型、楼幢位置、楼层、朝向、价差等，叠加一起顶多算10分。但往往是，更多的投资者把重点精力放在了这10分上。
提问：雕叔你好，想问一下成都青羊二十一世纪花园的一楼值得买么？未来出手会因为是一楼而折价么？感谢回答
回答：其实折价不是一个固定值，而是一个相对值。譬如，我们说，楼梯一楼应该比三楼折价5%以上。一些高档小区，一楼折价比例通常更高；而在上车的老破小里，房子总共就300万，3楼300万，一楼285万很正常，地板价挤压。最典型的例子，一些成交结合部的上车盘，地下室可能只打一楼的8折，而大部分情况下这个数字可能是6折。买房子不要贪便宜买一楼，顶楼，临路的房子。买的时候可能便宜两三千，卖的时候可能折价就不止这么多，而且还不好出手。当然一楼带花园纯自住是可以考虑的。
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