浦东金桥(600639)07月22日在投资者关系平台上答复了投资者关心的问题。
投资者：公司碧云尊邸一期线下已经交房，为何迟迟不见公告？难道故意要拖到2022年会计年度吗？
浦东金桥董秘：感谢您对公司的关注！公司根据碧云尊邸Ⅰ期交付进度进行结转，据实进行会计核算。关于信息披露，公司一直根据上交所股票上市规则要求，及时办理信息披露业务。
投资者：浦东金桥是否可以邀请宁德时代华为腾讯等高科技企业过来置业发展？
浦东金桥董秘：感谢您对公司的关注！公司一直积极致力于招商引资，吸引有意愿的高科技企业前来置业发展，或者承租公司的投资性房地产项目，还乐意投资高科技企业。
投资者：董秘，早上好。公司B股有2.7亿股，目前B股股价只有A股一半，长期没交易量也没融资功能。30%溢价回购都能提升公司的价值，也就是21年或者22年一年的利润而已。公司大不了回购后，反手做一把20亿的可转债。一年是转股一亿多股而已。公司最近《浦东新区y00-1201单元7街坊控制性详细规划局部调整》已经获批，后续是不是补缴地块的程序？年报里提到的62亿土地支出是不是就是这个。谢谢，祝您工作愉快
浦东金桥董秘：感谢您对公司的关注！关于B股问题，上海证券报官网曾刊文指出：“要解开B股这个结，关键是要平衡好各方的利益，稳定好投资者的预期，也要尊重市场意愿，把握节奏和分寸。”回购B股就是减少注册资本，按公司法第103条规定，须经出席股东大会的股东所持表决权的三分之二以上通过。只有公司大多数股东有同样的意愿、诚意以及决心，才能解决B股问题。一旦条件成熟，公司会尽力配合，需要公司办理的事务会积极实施。另外，公司法177条规定，公司减少注册资本时，债权人“有权要求公司清偿债务或者提供相应的担保”。就公司的具体情况而言，将对出租业务的正常进行带来不小的影响。金桥产业社区项目预计需要补地价，最终以出让合同补充协议约定为准。2021年度项目储备支出预算62亿元全部是为参加土地竞买所设。
投资者：目前，元宇宙是历史发展趋势，请问，金桥有什么布局打算？公司旗下产业园有不少创新型公司，公司有打算投资一部分企业吗。公司持有大批物业，从投资回报而言，卖出拿到的资金比出租要划算的多。在房产税铺开预期下，公司是否有加速出售部分物业的计划，谢谢。
浦东金桥董秘：感谢您对公司的关注！关于“元宇宙”，上海市政府正在按照“市场主导、政府引导”的基本原则，布局一批“元宇宙”产业创新园，升级一批特色产业园区，加快推进园区周边交通设施、人才公寓、生活服务设施配套等建设。这正好与公司的战略相契合。公司“十四五”发展思路是，重点围绕金桥城市副中心建设、浦东区域开发和重点产业发展，以“产城融合新标杆”为发展愿景，聚焦“城区开发与销售＋运营服务＋产业投资”三大业务板块，努力发展成为国际一流的“产业城区综合开发运营商”。我们会在“十四五”期间予以落实。当前，金桥开发区在5G、电子信息通信、大视讯等领域产业集聚，制造业应用场景丰富，为发展元宇宙技术创新及应用落地提供了巨大的机会。关于租售经营模式，公司按照既定战略，采用租售结合、以租为主的经营模式，深耕金桥，持续、稳健地高质量发展。我们不会设定租售比例，而是基于市场需求、经营目标等因素，按照《企业国有资产交易监督管理办法》进行销售。
投资者：公司出租住宅一直在减少是出售了吗？
浦东金桥董秘：感谢您对公司的关注！公司出租住宅并没有减少，公司在年报的《在营重要项目一览表》中都已经列示清楚。
投资者：如果上海房产税扩大征收公司是否应尽快将持有的商品住宅尽快抛售？
浦东金桥董秘：感谢您对公司的关注！关于租售经营模式，公司按照既定战略，采用租售结合、以租为主的经营模式，深耕金桥，持续、稳健地高质量发展。我们不会设定租售比例，而是基于市场需求、经营目标等因素，按照《企业国有资产交易监督管理办法》进行销售。
投资者：公司领导好，碧云社区区域内长期缺乏优质商业，随着碧云尊邸交付临近和14号线的开通，金桥家乐福已经难以满足附近居民的消费需求，请问金桥家乐福大概何时能够升级重建呢？
浦东金桥董秘：感谢您对公司的关注！家乐福金桥商场早在1998年就开业了，是碧云国际社区比较重要的商业配套之一。2022年，公司将全力推动包括08街坊碧云商业综合体在内的两个“微城市”片区更新，力争该项目的规划调整方案获得批复，并确定商业合作伙伴，根据规划调整情况，及时开展可行性研究及立项工作。
投资者：公司旗下碧云尊邸一期已经于年底交付，预计21年净利润超20亿，公司21年业绩预告还准备在1月公告吗。
浦东金桥董秘：感谢您对公司的关注！公司根据碧云尊邸Ⅰ期交付进度进行结转，据实进行会计核算。关于信息披露，公司一直根据上交所股票上市规则以及分行业信息披露指引要求，及时办理信息披露业务。
投资者：请问贵公司，2022年是否有具体的项目建设计划？
浦东金桥董秘：感谢您对公司的关注！2022年，公司持续推进OfficePark金科园（T4-02）、金桥壹中心（T17B-06地块）、中移动研究院（29-04地块）等在建工程项目以及原诺西厂房一期改扩建项目（29/30-02地块）、临港综合区3个住宅组团、12B-03地块通用厂房改扩建项目等新建项目的开工。临港综合区3个住宅组团原计划2022年上半年实现开工，因疫情影响，建设进度有所推迟，目前尚未开工。我们正在抓进度，力争把延误时间尽可能抢回来。另有若干项目进行筹备，如金桥产业社区（庄臣地块）、08街坊碧云商业综合体、38-04地块及38-06地块、25#地块新建项目等。
投资者：贵司"OFFICEARKII地铁板块”办公项目、“北郊未来产业园一期”、“啦啦宝都商业项目”是自持还是可售？可售是哪些？有多少面积？
浦东金桥董秘：感谢您对公司的关注！OfficePark金海园项目可售部分占比在40%以下，目前向销售市场推出了4-1、4-2号楼用于整体出售，已有若干客户表达购买意向并实地看房，公司正在积极跟进推进中。宝山北郊未来产业园核心区I期项目可售部分占比不超过50%。这个项目坚持租售并举的策略，积极储备销售客户，目前已有拟出售楼宇在交易过程中。金桥啦啦宝都商业办公项目的1至6楼是为日方定制租赁的啦啦宝都购物中心；7至11楼是办公楼，已整体出租给公司大股东金桥集团（详见2021年2月5日披露的编号为临2021-002的《关联交易公告》）。因此，该项目当前不会销售。
投资者：关于浦东金桥下属项目金桥阳光花苑人才公寓内隔离外来中转人员遭到公寓内住户集体反对情况是否属实？中转人员管理不到位导致6号楼一名阳性感染者未见新闻报道是否为公寓瞒报信息？贵公司是否知情？
浦东金桥董秘：感谢您对公司的关注！您说的那个项目不是公司所拥有的，也不是公司受托管理的。
投资者：尊敬的公司领导，公司去年在临港综合区拿了大量住宅用地，第一批大概什么时候能推入市场？
浦东金桥董秘：感谢您对公司的关注！该项目原计划开工建设时间为2022年4月，商品房预售时间为2023年和2024年。因受上海疫情影响，建设进度有所推迟，目前尚未开工。我们正在抓进度，力争把延误时间尽可能抢回来。
投资者：请问：一季度净利润同比增长612.2%，为什么公司没有发布业绩预告？
浦东金桥董秘：感谢您对公司的关注！2022年1月，上交所修订了《股票上市规则》，达到规定情形应当披露业绩预告的，是年度、半年度经营业绩。修订前，应当进行业绩预告的，仅限年度经营业绩，可以进行业绩预告的，是中期和第三季度经营业绩。
投资者：贵司2021年报里面“交易性金融资产”37亿元，附注里面只写了是债务工具投资，具体是什么内容？明细请列出来，这么大金额的资产，要交代清楚的
浦东金桥董秘：感谢您对公司的关注！在年报第十节《财务报告》第十一项“公允价值的披露”中，对第二层次公允价值计量项目有说明：本公司持有的交易性金融资产-债务工具主要系银行理财产品（第166页）。
投资者：请问公司管理层对公司目前的股价认可吗？作为浦东业绩如此优良的公司这么低的价格正常吗？公司管理层就没有良策对应吗？
浦东金桥董秘：感谢您对公司的关注以及对公司业绩的肯定！公司经过30多年的积累发展，已拥有超过300万㎡的优质物业，资产负债率近年来一直保持在低于65%的水平，信用等级保持在AAA，净利率、净资产收益率等关键经营指标也处于行业内领先水平。2021年度的分红金额已达到历史最高水平。公司将持续获取优质资源，提升资产运营效益，不断提升股东回报水平，力争使股东满意。在浦东现代化建设引领区、金桥城市副中心等重大战略的助力下，我们相信公司未来有着良好的发展前景。请大家对公司的基本面保持信心。关于股票价格，是由二级市场的买卖双方决定的。还请大家注意股票二级市场投资风险。
投资者：请问《上海市加快经济恢复和重振行动方案》对公司的影响如何？免除半年租金总额占公司租金收入的比例如何？税收减免能否抵消免除租金政策对公司的负面影响？关于此政策对公司业绩的影响，公司的应对措施是？
浦东金桥董秘：感谢您对公司的关注！该《行动方案》通过减税、退税、降费、银行优惠利率等措施的实施，在一定程度上减轻了公司负担。关于对小微企业及个体工商户减免租金，公司按照《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则的通知》（沪国资委规【2022】1号）实施，通过此举帮助小微企业及个体工商户度过难关，切实履行社会责任，也会让出租率保持稳定。同时，我们全力以赴复工复产，抓经营、抓招商、稳出租率、保交楼，争取以良好的业绩回报股东。
投资者：2、根据党中央、国务院发布的，十四五规划和2035年远景目标纲要，第十九章第三节-健全管资本为主的国有资产监管体制，……“深化国有资本投资、运营公司改革，科学合理界定政府及国...所持股企业的权利边界。”上海市相关政府部门以文件形式直接干预上市公司具体经营行为（疫情要求减免租金），是否与党和政府的大政方针相抵触？公司是否就其合理性向文件发布部门提出质疑？
浦东金桥董秘：感谢您对公司的关注！本次减免租金，公司按照《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则的通知》（沪国资委规【2022】1号）实施的，切实履行了社会责任。至于该文件的依据，有《国务院关于印发扎实稳住经济一揽子政策措施的通知》（国发〔2022〕12号）第五方面第25项措施。上海相关政府部门不折不扣地落实了国家的大政方针。从实际效果看，出租率未出现大幅下降，反而稳中有升。这将有利于区域的长久发展，也是国有上市公司的社会责任所在。
投资者：今年因疫情原因，公司根据上海市相关政府部门文件精神减免小微企业和个体工商户房屋租金，影响本年利润接近3亿元。该事件本身基于社会责任，无可非议。但疫情反复，公司继2020年后又一次同样理由损失较多当年利润。存在如下疑问请解答：1、公司并不是国有资本100%股份企业，即使是国有资本100%控股的国有企业，也不应当多次直接大幅补贴市场对象，该行为是否有违市场公平的社会主义市场经济制度应有之义。
投资者：公司多次因疫情减免租金，影响主营业务收入,未来疫情集中爆发可能性仍然存在，很有可能再次导致公司因疫情减免租金。对此，公司的会计政策是否有变化。部分投资性房地产是否应当计提减值准备？
浦东金桥董秘：感谢您对公司的关注！公司的会计政策没有变化。2022年下半年，公司全力以赴复工复产，抓经营、抓招商、稳出租率、保交楼。目前，出租率稳中有升，投资性房地产的经营风险可控。
投资者：公司拥有上海核心地段超高品质住宅（别墅、公寓）几十万平米，按照上海房价这块市值或达数百亿，还拥有大量各种类型出租物业几百万平米和土地储备，堪称浦东大地主，但公司市值仅仅一百多亿，B股更是长期只有60多亿左右人民币市值，市值完全体现不出公司的价值，公司有没有计划和措施让公司的价值从市值上体现出来？
浦东金桥董秘：感谢您对公司的关注！股票价格受基本面、资金面、政策面、技术面、消息面等多种因素影响。公司近年来持续获取优质资源，提升资产运营效益，不断提升股东回报水平，未来将在产业投资、物业服务等方面加大布局，争取以更好的业绩回报股东。
投资者：请问上海抗疫，公司有没有向租户减免租金，对公司业绩影响多大？未来公司战略如何？
浦东金桥董秘：感谢您对公司的关注！公司按照上海市国资委关于《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则的通知》（沪国资委规【2022】1号）的统一要求，对小微企业和个体工商户减免租金。2022年下半年，公司全力以赴复工复产，抓经营、抓招商、稳出租率、保交楼，争取以良好的业绩回报股东。公司的发展战略规划是：公司将按照“十四五”发展思路，重点围绕金桥城市副中心建设、浦东区域开发和硬核产业发展，以打造“产城融合新标杆”为愿景，以“产业创新社区＋碧云国际社区”为硬核产品，聚焦“城区开发与销售＋运营服务＋产业投资”三大板块，着力提升“战略引领、开发建设、运营管理、投资创新”四大能力，以高品质、最有温度、可阅读的产业社区和国际社区为承载，着力打造成为国际一流的“产业城区综合开发运营商”。
投资者：尊敬的董秘，你好。请问贵公司是否开通微博？如有开通，请问微博开通时间和微博名是什么？
浦东金桥董秘：感谢您对公司的关注！公司没有开通微博，而是开通了名为“浦东金桥”的微信公众号。也欢迎您致电公司投资者专线电话021-50307702，我们确保与投资者的沟通交流顺畅无碍。
投资者：公司2022年中报提到浦东新区罗山路以东的自持物业开始缴纳房产税，请问这一块根据的是什么文件征收的（方便投资者去查询政策的具体内容），公司这一块的物业面积有多少，一年大约要缴纳多少房产税？
浦东金桥董秘：感谢您对公司的关注！根据“税收法定”原则，税务部门依法征收，主要法律依据有：《中华人民共和国房产税暂行条例》《上海市房产税实施细则》。目前，公司的投资性房地产均在开征房产税的区域内。详细纳税金额请查阅年报《税项》以及《税金及附加》中的相关列示。
投资者：公司9月24日公告以31亿买了5.5万容积率为1.8的土地使用权，平均地价为3.1万一平米，在当地二手房价格不足3万一平方的情况下，在房价大概率下跌的情况下，公司怎么确保获取合理利润，或者说怎么保证不亏钱
浦东金桥董秘：感谢您对公司的关注！房地产开发经营是公司主业，在获得资源、投资项目前，有严谨的可行性研究分析，供决策参考。就本项目而言，周边居住氛围较为成熟，规划教育设施及现有医疗配套齐全，与张江科学城的交通通达性较为便捷。公司将严控开发进度和成本，确保实现投资收益率。
投资者：管理层好，1）请问在上海疫情下2022年中报酒店公寓服务收入和毛利率增长的原因？公司酒店公寓服务分部对应的项目是哪几个？2）按照目前进展，碧云尊邸2期计划交房时间是什么时候？谢谢
浦东金桥董秘：感谢您对公司的关注！1）根据公司披露的季度主要经营数据公告，2022年上半年酒店公寓服务的营业收入约6507.15万元，同比增加12.41％；主要原因是客群结构调整。碧云系列服务公寓有：金桥碧云阁（S1地块碧云花园，产权自持）、黄浦碧云苑（新金桥广场，产权自持）、金桥钻石碧云苑、金桥中环碧云庭（碧云公馆，产权自持）等。2）碧云尊邸二期预售合同约定在2023年3月末前交房。公司根据工程承包商复工复产状况，在满足交房条件后，于2022年12月开始陆续安排交房。
浦东金桥2022三季报显示，公司主营收入34.82亿元，同比上升101.79%；归母净利润10.63亿元，同比上升76.74%；扣非净利润10.15亿元，同比上升84.22%；其中2022年第三季度，公司单季度主营收入4.73亿元，同比下降13.66%；单季度归母净利润1.04亿元，同比下降33.97%；单季度扣非净利润8324.29万元，同比下降42.25%；负债率58.41%，投资收益1.04亿元，财务费用2.05亿元，毛利率67.34%。
该股最近90天内共有1家机构给出评级，买入评级1家。近3个月融资净流出2993.98万，融资余额减少；融券净流出215.23万，融券余额减少。根据近五年财报数据，证券之星估值分析工具显示，浦东金桥（600639）行业内竞争力的护城河良好，盈利能力一般，营收成长性一般。财务可能有隐忧，须重点关注的财务指标包括：有息资产负债率。该股好公司指标2.5星，好价格指标3星，综合指标2.5星。（指标仅供参考，指标范围：0 ~ 5星，最高5星）
浦东金桥（600639）主营业务：主要集中在房地产业,并在服务公寓、物业管理、基金投资、产业服务等领域持续发力,加快推进公司战略转型,从传统房地产开发商向城市综合运营服务商和产业组织服务商转型
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