01
一个不争的事实上,房地产行业正处于水深火热的阶段。
从2021年下半年开始,受部分房企流动性的影响,房地产行业出现快速降温。
2022年上半年,在经济增长下行和监管收紧的驱动之下,在融资端和销售端的数据双重下滑下,房地产领域成为违约重灾区。我们看到了,包括恒大、融创、佳兆业、蓝光、奥园、阳光城、禹洲地产等房企纷纷暴雷。
在上半年房企暴雷潮之后,下半年刚刚开始,便迎来了业主“强制断供”。
截至目前,据不完全统计,全国已有约300个楼盘业主宣布断贷,涉及地区包括北京、上海、河南、河北、湖北、湖南、江西、广西、山西、辽宁、安徽、福建、江苏、云南等等多个省市。
包括但不限于:
恒大城、名门翠园、名门紫园、瀚海思念城、奥园誉湖湾、奥园悦城、龙湖锦艺城、啟福城、鑫苑国际新城、郑西鑫苑名家四期、正商玖號院、康桥未来公元、康桥玖玺园、康桥·那云溪、康桥香溪郡、融创中原大观、绿地城二区、豫发白鹭源春晓三期、浩创梧桐茗筑……
在强制断供楼盘名单中,有的楼盘出现在这份名单上,并不让人们感觉到意外。
比如恒大系楼盘、名门翠园、绿地系楼盘、盛润运河城等,毕竟它们早已“身染沉疴”,即便在停工、烂尾之前,房企自身口碑、品质也频频遭到外界诟病。
而另外一部分楼盘出现在这份名单上,则让人们深感意外和吃惊。
02
首先是康桥变成了“坑桥”。
在过去,郑州房地产市场有“八部天龙”,以良好的口碑和品质著称,曾被业内广泛认为将与进入郑州的外来房企共同竞技、一较高下。
其中,便有康桥集团。
在2021年上半年,康桥集团销售额在河南本土房企中位列第三,仅次于建业集团和正商集团。
但从2021年下半年开始,康桥集团便走起了下坡路。
先是在郑州“7·20”暴雨中,康桥集团旗下香蔓郡项目发布一张不恰当海报,顿时被全网全媒体认为是恶意营销、吃人血馒头。
旋即,在7月21日康桥集团就此事紧急发布道歉声明,但其品牌已经产生了较大污点。
更大的风暴还在后面。
从2021年底到2022年上半年,康桥集团在郑州的楼盘已大规模停工,监管预售资金被违规抽调。
比如康桥玖玺园。
该楼盘从2020年年中开盘,根据合同约定将在2023年10月交付,但从2021年下半年开始便处于半停工状态,2022年第一季度全面停工,在4月份短暂复工之后,到了6月份又再次全面停工,直至7月16日左右,才再一次迎来复工,但后续是否会再次停工?可以说存在极大不安全性。
还有康桥·那云溪。
据了解,该楼盘二期原计划交房时间是2022年5月30日,但截至目前工地依然处于停工,在住宅楼栋主体封顶之后,外立面、景观绿化、室内水电等全部没有施工。
更让吃惊的是位于经开滨河国际新城的康桥美庐湾。
该楼盘定位高端改善,曾在2019年年中卖出高层精装24500-28000元/平的价格,成为整个区域的CEO盘,其品质亮点多多,备受关注。如今,却也陷入停工中,令人唏嘘。
近年来康桥集团品质出现两极分化,即刚需盘和刚改盘越来越差、高端改善越来越优质——但殊途同归的是,它们如今都陷入了停工当中。
我们盘点了近两年来的维权:康桥香溪郡维权、康桥东麓园维权,康桥知园维权、康桥康城一号院维权……康桥玖玺园一位业主对财经地产自媒体《嵩岳派》说,“当初信任康桥,现在‘康桥’变成了‘坑桥’,坑的是郑州购房者和业主的心!”
从去年到今年所发生的一系列事件,让康桥集团积累了十几年的品牌、品质积淀,须臾之间疑雾重重。
03
与康桥集团相比,鑫苑集团同样危机重重,变成了“老赖”。
在今年6月份,根据最高人民法院旗下的中国执行信息公开网上显示,鑫苑(中国)置业有限公司成为被执行人,执行标的2.7亿元,执行法院为郑州高新技术产业开发区人民法院。
此外,与5月31日执行标的2.37亿元、7月1日执行标的5.5亿元相加,总计10.57亿元。
短短一个多月内,鑫苑集团连续3次被列为被执行人,俗称“老赖”。
作为首家在美国纽交所上市的国内房企,鑫苑曾经何等风光,亦曾在郑州开发和建设出如鑫苑名家等经典住宅,鑫苑物业更是在郑州名列前茅的优质物业。
但在2016-2019年期间,当其他百亿规模房企通过努力实现了千亿规模,鑫苑集团却因为管理人员、战略失误等原因,在销售业绩、规模布局方面并未有明显起色,也就是在这三年里,鑫苑集团被业内普遍认为“逐渐落后了”,负债率却呈逐年上涨趋势。
值得注意的是,鑫苑集团至今没有发布2021年审计年报,而港股上市公司鑫苑服务至今没有看法2020年业绩报告,自2021年4月1日起停牌至今已达16个月。
7月19日,鑫苑置业在美股发布公告称,6月29日到期的优先票据尚未全额支付。该票据下的到期应付总额(包括本金和利息)为5.453亿元人民币。据相关财经媒体分析,大概率处于实质性违约状态。
除了到期美元债“大概率发生实质性违约”外,鑫苑集团还面临着商票逾期未兑等情况。
鑫苑集团目前不仅资金流紧张、规模扩张乏力,且交房维权、项目停工接连不断。
就以郑州市场来说,鑫苑集团在三环内管城区的鑫苑国际新城4期5号院,自从封顶之后便开始停工,至今延期交房已达一年;
位于金水区曼哈顿附近的鑫苑金水观城二期,自2021年11开始停工至今,部分住宅楼栋只盖了5层左右;
还有位于荥阳的郑西鑫苑名家四期,根据业主反映目前接近于停工,已累计停工两年;
……
短短几年,郑州本土老牌房企鑫苑集团已从巅峰坠落,深陷困境和舆论漩涡。
财经地产自媒体《嵩岳派》注意到,在今年4月河南广播电视台与业主对鑫苑进行了深度采访,鑫苑集团的工作人员对业主直言:“你买个小公寓,你想干啥?你还能翻天?”
下面人这么嚣张,张勇你知道吗?
可见,鑫苑集团的品质口碑、资金状况、市场形象,几乎迎来了至暗时刻。
04
玖號院,在正商集团2018年5月接手之前,曾是南龙湖著名烂尾盘。在接手之后,正商集团曾对该项目层层梳理、细节纠察,使其从2019年开始进入正常轨道。
但根据业主反映,正商玖號院最早保证的是首批房源,将在2021年8月30日交付,后来延期至10月份,然后再延期至2022年1月底,直至现在依然没有交付。
而财经地产自媒体《嵩岳派》联系正商玖號院,内部工作人员向我们透露,“主要是我们正商接手之前,这个项目曾被新巢置业接手过,他们投入过资金,后来没盘活,政府又找到我们正商,是我们正商投入大量资金盘活了这个项目。而临近交付之前,新巢置业突然起诉,要求把之前的投入资金还给他们,有本金、有利息,目前各方都不想出这个钱,所以这个项目交付就停滞在这里了。”
“现在这个项目也很难,因为新巢置业的起诉,项目房产、资金账户都被查封了。”该工作人员介绍,现在郑州房地产市场形势这么严峻,各个开发商资金都紧张。
其中,自然也包括正商。
正商集团,在过去几年,有“郑州地产一哥”之称,皆因其土地储备量、销售面积、销售金额均为郑州第一。
但我们注意到,随着当前销售回款下滑、融资渠道大幅收紧,正商集团的现金流和流动性也正在面临着巨大压力和挑战。
今年上半年,正商集团合同销售额72.6亿元,相比去年历史同期的178.5亿元,呈大幅下滑趋势。
而早前的6月10日,穆迪将正商集团下调评级,根据该评级机构预计,由于销售和运营现金流不断恶化,未来半年到1年内,正商集团的合同销售额将继续下滑。
这意味着,正商集团的盈利水平也在快速下降,对债务和利息的保障能力恶化。
从房企融资“三道红线”来看,正商实业净负债率142.84%,剔除预收账款资产负债率81.98%,现金短债比为0.61,三道红线全部踩上,已是“红档房企”。
在经营情况每况愈下之时,正商集团在郑州的各个楼盘也不断问题爆发,维权现象层出不穷。
其实,只要熟悉正商集团在郑州发展历史便可发现,维权事件属于常见,主要集中于两点,一个是正商楼盘的品质往往较低,一个是正商的物业服务往往恶劣。
就以今年3月份来说,在这一个月内,正商集团旗下便有4个楼盘在维权——正商·家河家维权、正商·汇航佳苑维权、正商·汇航雅园维权、正商·汇航铭筑维权。
其中,正商·家河家二期在2021年11月30日交付,但旋即便遭到业主大规模维权。
维权的要点有:正商违规、延期交付、交付标准没有达到、施工质量差、品质缩水严重、强制交房、不交物业费不给钥匙由此“流氓式”收取物业费。
正商集团的品质提升还有很远的路要走。
加之如今销售回款、盈利能力、债务偿还等多重压力下,购买正商集团的楼盘也存在较大的不安全性。
后记
回归本文开篇,财经地产自媒体《嵩岳派》认为,集体强制断供不是最好的解决办法,也不是业主们非要如此。
一切问题的本质,都在于停工、烂尾盘得不到有效整治。
所幸,郑州在这方面已做最大努力,化解楼盘停工、烂尾问题,比如永威金桥·西棠、比如名门翠园、比如啟福城。
真心希望郑州楼市好起来,也祝福上文中已暴雷的房企,能够情况好转,没有暴雷的房企,能够正常施工,给业主一个家。
如果持续摆烂,那不仅是打了信任你们的业主们的脸,也是打了自己的脸!
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