每经编辑：程鹏,易启江
刚刚过完春节，上海就有数套千万豪宅被拍卖。
2月8日，两套位于上海普陀区中环名品公馆楼盘的房源分别经历了29轮和30轮报价，最终被两位购房者拍得，成交价均达到1700万元。
图片来源：阿里法拍
而这还只是中环名品公馆豪宅拍卖的一个前奏，接下来的10天时间里，该楼盘还将有8套豪宅陆续开拍。与第一批开拍的两套房源一样，剩余的8套房源起拍价都达到1415.52万元。
在这批豪宅被拍卖的背后，又是一个令人唏嘘的“欠债还钱”故事。
“楼王”房源8折拍卖
成交价溢价2成，还有8套房即将开拍
在法拍房市场，一次性上架10套千万豪宅的情形并不多见。
拍卖资料显示，此次的10套房源位于中环名品公馆10号23、25、26、27、28层，面积均为176.94平方米。根据过往中环名品公馆的销售宣传来看，10号楼为该楼盘的“楼王”，176.94平方米的大平层是其最后的“王炸”户型，极受购房者们的关注。
图片来源：阿里法拍
安居客网站显示，中环名品公馆总户数为2074户，停车位有1700个，绿化率为40%，竣工时间为2013年，目前均价为89851元/平方米。
然而，一个月前，这10套房源首次出现在阿里法拍平台的时候，却备受冷落。彼时，这批房源的起拍价与评估价持平，每套1769.4万元，单价10万元/平方米。据时代财经，一位中介告诉记者，目前中环名品公馆的二手房源挂牌单价不过10.5万元左右，可见首拍的起始价不具备价格优势。
正如该中介所言，高价挡住了购房者们的热情，10套房源的首拍未能获得任何报名，全部以流拍告终。
按照法拍的惯例，流拍房源二次上架，起拍价会较首拍有所下调，中环名品公馆的10套房源也不例外。此次二拍，这10套房源起始价直接打了八折，单价由首拍的10万元/平方米降至8万元/平方米，起拍总价直接少了353.88万元。
八折的诱惑让购房者们纷纷出动，2月7日开拍的两套房源10号2501室、10号2801室分别获得12人和8人报名参拍，其中2501室起拍价为1415.5万，共有14752人次围观。而2801室起拍价同样为1415.5万，共有15254人次围观。
2月8日上午最后的竞价倒计时阶段，购房者们也毫不手软，你来我往地积极加价。2501室从2月5日10时至2月8日10时（延时除外）期间，经过29次争抢，最终由竞买号为“N9908”的买主，以1695.5万的价格竞拍成功，比起拍价高了280万。而2801室经过30次争抢，最终由竞买号为“P8402”的买主 ，以1705.5万元的价格收入囊中，比起拍价高了290万。
图片来源：阿里法拍
几十轮较量之后，两套房源的溢价均超过20%，成交单价分别为约9.64万元/平方米和9.58万元/平方米。
不过，尽管成交价已不算低，但前述中介认为，不足10万元/平方米的单价买到“楼王”，仍然可以说是一次成功的“捡漏”。
小编查询到，去年年末，中环名品公馆10号楼房源即将入市的消息一度在业界盛传，共计有60套房源，户型与此次拍卖的10套房源一致，为178大平层。根据小道消息，这批房源受到上海限价政策的限制，预售价格或在8.1万元/平方米，存在明显的价格倒挂。
但有消息称，该售价不包含精装部分，每套房需额外支付9000元/平方米的装修费，最终的售价为9万元/平方米。而贝壳找房历史成交记录显示，去年5月，该小区成交一套面积为111.9平方米的房源，成交价1122万元，折合10.02万元/平方米。
“一般‘楼王’房源的位置、视野、户型都是整个楼盘最好的，价格肯定也会更高一些。而且中环名品公馆之前挂牌的房源中紧凑户型占比较大，178平方米的户型只有‘楼王’才有，预计二手价格在11万元/平方米左右。”
拖欠6亿工程款成被执行人
除了10号楼的房源外，该楼盘的其他部分房源也曾计划公开拍卖。
早在2019年5月，上海市普陀区人民法院原本计划在当月14日10时至17日10时止，拍卖16号203室。不过，由于当事人达成了执行和解协议，不需要拍卖财产，最终撤回。与此同时，上海市第一中级人民法院曾在2021年5月6日10时至5月9月10时止，拍卖7号3220室、1号3701室等6套房源。但由于执行异议，这6套房源均暂缓拍卖。
作为一个开发周期长达近14年的豪宅项目，中环名品公馆为何会有这么多房源拿出来拍卖呢？
要知道，根据媒体的报道，2008年上海智富拿下中环名品公馆项目地块时意气风发，该地块楼面价仅千元，而中环名品城2011年推出首批房源时，单价就达到了33761元/平方米。
接下来的十余年里，中环名品城累计推盘5次，最近一次推盘是在2017年，当时的单价已达64859元/平方米。以此次拍卖成交单价超9.5万元/平方米作为参考，14年来，中环名品城的售价翻了约3倍，加之该项目地块楼面价低至千元，可谓利润丰厚。
中环名品公馆外景 图据阿里拍卖网
但就是这样一个尝尽土地红利和市场红利的项目，却陷入了资金危机之中。
小编查阅发现，此次中环名品公馆房源遭批量拍卖与一笔6亿元的工程款有关。2020年，一位名为杨丰宁的债权人向法院提出仲裁申请，指中环名品公馆开发商上海智富拖欠其工程款6亿元及6000万元违约金，要求上海智富在指定时间内支付款项。
一份案号为“（2021）沪02执异271号”的裁判文书显示，上海市第二中级人民法院查明，上海仲裁委员会在2021年4月7日作出4119号裁决，确认截至2021年4月9日，上海智富欠付杨丰宁工程款本金6亿元、违约金6000万元，共计6.6亿元。同时确认杨丰宁对该公司名下位于古浪路288弄12号3002室、15号2901室、2902室、19号3702室房屋享有抵押权，就折价或拍卖、变卖款项享有优先受偿权；对于未办理抵押登记手续的抵押财产10号楼62套商品房，在所欠工程款本金范围内享有工程价款优先受偿权。
不过，上海智富并未偿还。去年5月，上海智富因未如期偿还款项成为被执行人，10号23-28层房源全部被法院查封拍卖。
随着10套房源被批量摆上拍卖台，中环名品公馆10号楼剩余房源能否入市呢？“如果开发商未及时还钱，这些房源肯定会拿来拍卖。”上述杨姓工作人员表示，只是其起拍价或许会受制于上海市的房价走势及拍卖时的具体情况，或稍微低于现在的价格。“不过，总体上，应该不会低于多少。”该工作人员预测。
事实上，早在2019年，就有不少购房者的购房意向金被上海智富挪用，导致购房者无法拿回意向金。此后由购房者起诉上海智富，胜诉后被告知上海智富账户上无资金可用，法院随即冻结了上海智富账户。此后资金问题就像滚雪球一般越滚越大。
启信宝APP显示，上海智富成立于2006年，注册资本1亿元，法定代表人朱生海。该公司主要做房地产开发经营，共有531条法律诉讼，其中涉及多起民间借贷、借款合同纠纷，且上海智富6次被下发限制消费令，被执行总金额已高达27.55亿元。
编辑|程鹏 易启江 王嘉琦
校对|卢祥勇
封面图片来源：阿里法拍
每日经济新闻综合红星资本局、时代财经、阿里拍卖
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