信托“踩雷”地产，期待展期后重构市场信用。

作者 | 蒲肃

来源 | 债市观察

信托与房企之间的爱恨纠葛可以说“剪不断、理还乱”。

一方面，房企纾困离不开信托机构的支持，无论是合作开发还是股权转让，都有信托机构参与；另一方面，部分信托计划又因出险房企无法如期兑付，而陷入违约风险，甚至出现单方面“撬锁”转移资金、印签等冲突。

近日，融创中国（1918.HK）天津融创星耀五洲项目公司未能如期兑付信托产品，被中融信托宣布进入延长期。算上天津项目，融创已有多个项目牵扯信托纠纷，中融信托、安信信托都牵扯其中，与项目相关的信托产品规模高达百亿级。

投资千万难回款，两年收益不足百万

广东塔牌集团（002233.SZ）的一纸公告，宣告了融创中国又一笔信托纠纷。

11月18日，塔牌集团公告称，公司2020年12月8日认购的一笔信托产品因无法如期兑付，自动进入延长期，这笔信托产品最终用于融创华北发展集团有限公司旗下的天津融创星耀五洲项目开发。

据了解，上述信托产品为中融国际信托有限公司（简称“中融信托”）发行的“中融-承安75号集合资金信托计划”（简称“75号信托”）B类信托单位。

来源：塔牌集团公告

塔牌集团的认购金额为1000万元，截至2022年9月底，该信托产品确认的公允价值变动损失为135.28万元。目前，塔牌集团收到该信托产品的收益合计约86.51万元。

塔牌集团表示，为防范地产类信托产品的投资风险，公司从2021年下半年起暂停了地产类信托产品投资。

相关媒体引用信托产品资料显示，“75号信托”成立于2020年11月18日，总规模共40亿元。其中A类信托单位业绩比较基准为7.6%，共25亿元；B类信托单位业绩比较基准位7.8%，共15亿元。产品期限分别为12个月、24个月，此次面临违约的是B类信托。

中融信托11月17日发出的《中融-承安75号集合资金信托计划临时管理报告》显示，自2022年11月18日（含该日）起，信托计划B 类信托单位将自动进入延长期，展期到信托财产全部变现完毕且受托人宣布该信托单位终止之日止。

中融信托表示，受托人一直在与融创集团、融创华北等相关方沟通协商，以督促相关方及时足额履行支付义务。但截至公告日，融创集团及融创华北等相关方仍未对信托计划股权收购价款的支付方案做出明确反馈。

中融信托预计融创华北等相关方无法如约足额履行投资本金、投资收益的支付义务，担保方也无法履行担保责任。

千亩大盘纾困复工，账目金额受限

据了解，融创星耀五洲位于天津津南区八里台镇天嘉湖地块。2017年5月，融创从云南房企星耀集团手中以102.54亿元的代价收购。据媒体报道，当时项目已经销售百万平米，但仍有过半项目待开发。

该项目规模巨大，包含4100亩土地和7000亩水面，总建筑面积约为412万平方米。星耀集团因资金不足导致项目停工多年，曾经被称为“天津最大烂尾楼”。

融创在接手之后，销售压力仍然很大。当地行业人士称，“融创星耀五洲面临来自同在天嘉湖地块的中海项目的竞争压力，中海项目为现房销售，融创项目为期房，而且已经停工一年了。”

有融创业主对媒体表示，自己购买的融创星耀五洲商品房原定去年11月交房，但现在已经延期一年仍未交付。

中融信托报告显示，融创星耀五洲已申请纾困资金用于项目复工复产建设。截至2022年10月31日，15#-17#地块配建及景观绿化等配套设施工程施工中，16#-18#地块各楼栋主体结构封顶，二次结构施工，19#、20#、24#地块各楼栋主体结构施工。

来源：融创官微

“36氪”援引中融信托报告称，2022年前10月，融创星耀五洲的合同销售金额约3.77亿元，回款约1.91亿元（项目工程款支出约1.93亿元），截至2022年10月31日账目金额合计3683万元，主要为监管户受限资金。

中融信托认为，受疫情及市场下行等因素影响，融创星耀五洲项目公司账面资金余额较少，项目流动性较弱。

中融相关人士表示，“中融会尽职尽责为受托人争取权益，目前各个项目也在做抵押物确权+补充风控，公司也在跟融创做整体谈判。”

政策加持望展期，“撬锁搬箱”何时休

除了天津融创星耀五洲，融创其他项目同样资金链紧张，为保交付、保施工，个别项目在信托产品管理上与信托机构发生了“撬锁搬箱”的冲突。

11月初，安信信托与贵州宏德置业有限公司（下称“宏德置业”）、贵州融创基业房地产开发有限公司（下称“贵州融创”）共管的保险箱（内有共管印鉴）被不明身份人员私自搬走。

据了解，安信信托在2013年设立了一笔不超过60亿元的信托计划，投向宏德置业、贵州宏德温泉旅游有限公司，用于贵阳乐湾国际新农村建设项目。

2019年，上述信托计划到期后，项目公司未全额兑付，1年后进入处置期。目前，这笔信托存续规模39亿元。

安信信托披露的报告显示，宏德置业与保险箱一事关联密切。保险箱被搬走后，宏德置业向安信信托提供了一份《关于对乐湾国际项目印章、资金、可售房源进行监管的通知》，表示因经营和债务问题，宏德置业出现停工和逾期交房，贵阳乌当区问题楼盘专项治理工作专班要求提供监管印章、监管资金、监管可售房源等。

据了解，贵州融创与安信信托均为宏德置业股东，贵州融创于2018年7月入股宏德置业，双方持股比例均为45%，安信信托则通过上海金睦投资合伙企业持有剩余10%股份。

融创与信托之间的类似纠纷不止这一件。今年9月，中融信托发布公告称，和融创共同保管的章证照及印鉴等共管物品的保险柜锁芯被换，保险柜无法打开，两个资金监管账户中约11.4和4.2亿元资金被划走，其中还有武汉塔子湖置业章证照及印鉴等物品。

针对“撬锁门”事件，融创集团对媒体表示，“为更好的保民生、保交付，融创武汉1890和融创公园大观两项目被纳入武汉监管重点保交付项目，项目资金已严格按照政府监管专户要求管理。”

融创还表示，公司与中融信托均向相关政府专班承诺，全力以赴确保交付。截至2022年10月，融创今年累计已交付约14万套。

对于房企与信托之间的纠纷，监管部门已经注意并推出相应政策，协调双方矛盾。

上周央行发出的“金融16条”中就提出，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

上述政策或将助力融创解决与信托公司之间的纠纷，缓解债务压力。

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