郑东新区地图(郑州郑东新区地址)

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“老师,想买一个改善楼盘,万科美景世玠和融创大河宸院我该怎么选?”经常收到类似的提问,很纠结,因为每个人的需求不同,选择也各不相同。

尤其是针对改善住房者,城内VS城外的交战一直都存在,从未改变过。

那么,同样的改善项目,一个位于三环内,拥有成熟的配套;另外一个是四环边项目,配套较弱,周边居住环境较好。

若是你需要改善升级,是选择做远郊的守望者,还是主城区的主宰者?

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休想骗我出三环,市区配套成熟,亲朋好友都居于此。

我是坚定的主城派,在我看来,改善的前提,不单单是居住环境的升级,是生活多方位的全面升级。

而位于远郊的生活消费远不及主城的便利,别说提升,甚至极大可能是你生活消费的倒退,还如何谈改善!如果,能力允许,同样价格产品的改善项目,我优选主城。

这里说的郑州主城,是指目前郑州配套齐全的三环内区域,以及三环沿线部分区域。

▼区域地图

三环内VS三环外,刚改怎么选择?

三环内属于郑州发展比较成熟的区域,区域内商圈、教育、医疗、地铁、BRT建设、路网成熟,都是可看的见繁华,居住生活起来也是可以享受到的便利。

重要的是,拥有社会属性的个体要工作,而居住在市中心,去郑州各个地方都相对都比较方便,交通成本比较低和通勤时间比较少。

但是由于城区发展比较早,区域内建筑和规划有一定的年代,这里道路不是很宽,并且城区环境一般,且公园之类的休闲场所比较少。

有人会说,老城太堵,太破,太乱……在我眼里,这样的城市,更具有烟火气息以及文化底蕴。随着旧城改造的深入,一些老破小改颜换新,我们会遇见一个更具魅力的老城。

《郑州市城市总体规划(2010-2020年)》(2017年修订)中关于主城一些规划,让我们坚信,主城会越来越好。

1、主城区以改善居住环境、集中成片建设、重视住房保障为原则,适当降低老城区居住人口密度,规划居住用地137.2平方千米。

其中老城区以整治、改造为主,完善各项设施,增加开敞空间和公园绿地,提升居住环境质量;新区居住建设以郑东新区、惠济片区为主;其他片区安排配套性居住用地。

2、主城区的工业用地主要向两个开发区集中,老城区逐步弱化工业生产职能。

3、除原有公园绿地外,新建大型综合型公园4个,专类公园13个;沿城市道路、水系建设带状公园;按标准配建居住区公园绿地,按照500米服务半径规划建设小游园、街头绿地。

4、主城区形成“一城、一镇、五街、七区、五轴、七廊、多点”的历史文化名城保护格局。

历史城区保护范围划定为商代都城内城城垣遗址所环绕的区域,具体范围为金水路、杜岭街、北顺城街、南顺城街、城南路和城东路所围合区域,历史城区面积约为3.8平方公里。

划定书院街历史文化街区、德化街历史文化街区、文庙—城隍庙历史文化街区、二砂历史文化街区、国棉三厂历史文化街区,保护城市文脉和历史风貌。

重点保护主城区中国大运河通济渠郑州段世界文化遗产,13处(15项)全国重点文物保护单位和34处省级文物保护单位。

从规划中可以看到,目前主城的一些问题,通过主城改善环境升级、工业布局优化、文化名城建设等,郑州主城会越来越好,市中心的地段价值会越来越凸显,未来充满潜力。

总之,我们认为,三环内是郑州发展比较成熟的区域,商业,教育,医院等设施都是比较齐全的。

相比四环外,买个菜都要去几公里之外的地方,这里楼下就可买到。在这里,老人,有公园休闲;小孩,有良好的教育资源;你我,有便利的交通,更多的工作机会。

那么,这么牛逼的主城,有哪些改善项目可以承接我们的梦想?

接下来我们就一起看一下,三环内120平以上的房源有哪些?为了让大家更详细的知道,我们就把高层的也算上,供更多的人挑选!

(点击查看高清)

从表格中可以看出,郑东新区的改善楼盘比较多为7个,但是这些楼盘中多属于北龙湖区域。其次是经开区为4个,这些楼盘都在老经开区,碧桂园天悦为高低配。

三环内楼盘如果想要算改善楼盘,表格中的楼盘有些最多算是刚改,说是改善是比较勉强的,但是如果银子不够,又想换房子,刚改楼盘也是可以购买的。

下面可以按照户型面积以及容积率等因素,给大家划分几个等级。如果生活、上学、工作等方面有强烈的区域要求,可以根据实际情况购买。

按照目前郑州一路向东的发展趋势,从区域的价值来说,郑东新区是比较好的,毕竟是集全省之力打造的一个区域。

1环内的改善第一梯队,当然要属于郑州新区北龙湖的“地王窝”区域了。

▼北龙湖部分楼盘分布图

如,荣盛华府、北龙湖金茂府,雅居乐御宾府。接着就是北龙湖稍外围的楼盘,比如正商善水上境、恒大悦龙台。

如果你有资金你就选择核心区域的楼盘。北龙湖核心区域楼盘选择,就像去调研的时候置业顾问说的一样,北龙湖核心范围的楼盘都是品质比较不错,开发商为了避免竞争,在产品上也都做出了区分,最终选择就看你喜欢什么样子的产品了。还有就是在限价下可以好好挑选。

至于恒大悦龙台和正商善水上境如何选?

这两个开发商,都算是比较靠谱的,正商善水上境的位置和周边环境比较好一些,距离河比较近,恒大出门都是高架,周边环境不是很好,正商的建材是比较不错的,如果价格差不多,正商善水上境会略胜一下。

2第二梯队是高铁片区和紧邻CBD还有万科郑纺机地王:万科美景世玠、海马公园、融创金水府。

高铁片区和邻近会展中心区域,位置比较好。目前商务中心都是集中在东区。万科地王是老城区,老城区改善楼盘不多,所以也增加到第二梯队。

万科美景世玠:万科打造的TOP系产品,在郑州打造的首个高端楼盘,项目是高低配,面积偏大,位于地铁3号线和地铁5号线,交通比较方便,周边配套比较齐全,产品高层精装交付,建材比较不错。

但是项目周边有铁路,最近的是70米左右,会有一定的噪音影响。想在老城区置业的购房者可以关注。

融创金水府:目前释放的是精装,超高层建筑,距离会展中心、曼哈顿比较近,周边配套比较全,但是周边环境一般。目前有地铁1号线,但是又有一定的距离。

海马公园:产品建筑质量比较好,距离会展中心比较近,配套基本成熟,有地铁5号线,想在东区买刚改楼盘,但是资金又不是很充足的购房者可以考虑大面积房源。

3第三梯队是其他成熟区域楼盘:昆仑望岳、金地铂悦、碧桂园天玺、碧桂园天悦、阳光城檀悦、华润紫云府。

按照区域来说,中原老城区会比管南和经开的价值高一些,学校比较好,医院配套比较完善。在选择的时候,可以优先选择中原区。

昆仑望岳:由小高层和高层组成,距离中原万达比较近,2梯3户或2梯2户,6号楼楼王位置1梯1户,中原区比较稀缺的改善楼盘。

金地铂悦:13层小高层在管城区比较少见,地铁5号线,位置比较好,周边有铁路,据说要搬走,目前还没有动工。如果对区域有情结可以考虑,因为目前区域内能买的改善楼盘不多。

碧桂园天玺:目前来说性价比一般,小区是个小社区,不过位置比较好,距离东区比较近,展示的建材质量一般,如果考虑这个楼盘,可以参考一下海马公园再去购买。

碧桂园天悦:社区比碧桂园天玺要大些,高低配,能享受经开老城区的配套。但是地块不是很方正,周边有高压线、高架桥,会有一定的影响,能不能买要看价格了。

阳光城檀悦:位置比较好,配套比较成熟,阳光城开发商比较靠谱,容积率比较高,但是项目设计比较偏刚需,但是也有少部分大面积房源,在经开区住的话,也是可以考虑,最终还是看价格。

华润紫云府:地块比较少,容积率高,开发商比较靠谱,位置好,周边配套成熟但是环境一般,户型设计比较好。据说释放价格是18500,看看不远处郑东新区的2万+的价格,你自己觉得性价比咋样?

2

环外派论点:环外环境好,小区容积率低,舒适度高。

我是市中心一党,朋友却是个严格环外控,我俩没少因为这吵吵吵。

按照我这位朋友的观点,环外不是指中牟、荥阳、龙湖这种卫星城老偏远的地方,而是主城自然外溢延伸可抵达的地方,目前最远可接受四环边的位置。

老破旧的主城区,动不动就堵车,动不动就看海,到处是停的车,到处都是人,看着烦躁焦心。

环外则“距离主城不远,发展可期,规划比之老城上心,未来也有配套,关键是居住环境良好。”当然,价格上,也可能略具有优势。

三环外,规划年代比较新,整个区域环境来说比较好,居住人口不是很多,楼盘的容积率相对环内来说比较小,舒适度会比较高些。

未来四环内的区域同样规划有地铁,交通不是问题。

在我看来,四环边的远郊未来也是主城,只是目前来看商业、教育等设施配套不齐全。

随着城市的建设,慢慢会发展起来,比之远离主城的卫星城项目要靠谱的多。不在乎配套,不在乎用时间去等,倒是可以关注,起码也是安全。

那么,三环-四环边的改善项目有哪些呢?

(点击查看高清)

环外的改善楼盘是比环内的数量要多些,主要集中在惠济区和郑东新区白沙片区,高新区和管城区有少量偏刚改项目。

对于改善的楼盘,我们依然可以把楼盘分为几个等级。

1第一梯队是郑东新区白沙片区:永威森林花语、亚新紫藤公馆、蓝城玫瑰园、融创象湖一号、郑地美景东望

外环的话,郑东新区的规划会比较好些,白沙的区域价值会高些,距离东区比较近,并且环境比较好。

永威森林花语:永威品质、地铁8号线,距离绿博园比较近,环境比较好。

融创象湖一号:在白沙的位置不错,目前全款是有性价比的,融创品质还算可以。

亚新紫藤公馆:相比较白沙其他区域的楼盘,这个位置更接近市区,特别是到高铁片区。亚新品质还算可以,但是周边环境一般,但是曾是白沙地王,就不知道价格是怎么样的了。

郑地美景东望:目前别墅是比较稀缺的资源,东望的别墅从建材和整体环境方面来说是比较不错的。周边配套弱,需要时间等待。

蓝城玫瑰园:蓝城代建,品牌可以,地铁8号线;容积率比较低。但是证件速度比较慢,前期内购了不少。

2第二梯队是市政府搬迁的区域常西湖新区:碧桂园西湖

常西湖新区是最近比较热的区域,郑州市政府搬迁,地铁线路也在加快修建中,还有西流湖环境比较好。

碧桂园西湖:首开位于常西湖,郑州市市政府要搬迁该区域,位置比较好。紧邻西流湖环境好,产品设计也是偏改善,位置距离成熟区域比较近,配套不是太荒凉。碧桂园也有一定的操盘能力,西区改善置业可以关注。

3其他的为第三梯队

其他的楼盘,从区域上来说,都差不多。但是在这个梯队里面想要着重说一下富力建业尚悦居、正商中州城和融创大河宸院、这三个楼盘。

富力建业尚悦居:小高层,位置比较好,距离北龙湖的位置比较近,建材展示不错。但是附近有飞机场,会有一定噪音。

正商中州城目前差不多进入尾盘,它的洋房性价比是比较不错,大概是均价是1.5万,想要在这区域内买改善楼盘的可以关注下。

融创大河宸院:在北四环外,周边配套比较弱,但是1.59容积率,距离索须河比较近,环境比较好,小区比较纯粹,面积为140平左右。

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写在最后

说了这么多楼盘,那么环内和环外这些楼盘如何挑选呢?

1、首先,你要明确你有多少资金,资金不多,但是又迫于换房子,刚改的楼盘未必不是不可选择,可以选择高层的120以上的楼盘。

每个区域的价格也是不一样,根据你首付的准备情况然后挑选。资金比较充足就买纯改善楼盘。

2、其次,你要明白,郑州从三环到四环的跨进,成熟最少需要5年以上的发展时间。在这个时间里,四环的配套会比较弱,且是一个持续的过程。

3、想要成熟的配套,就选择环内的楼盘。想要比较好的环境、社区比较纯粹,那就暂时要忍受周边的荒凉,没有什么是十全十美的。

4、明白了自己的侧重点之后,就根据开发商、地段,周边学校等情况去分析这个楼盘到底值不值得你买?其实所谓买得值不值,就要看你在整个角度去看,同样的钱你能不能买到更好的。

同区域的改善楼盘选择,看性价比、开发商、学校、交通、产品等去分析,如果是环外楼盘,一定要考虑交通成本和通勤时间,是否能够接受。

5、对于改善而言,从舒适上来说,高层<小高层<洋房<别墅,从区域上来说,郑东新区的价值会比较好些。

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