华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 刘佳 见习记者 王兆轩 北京报道

继“三支箭”落地后，第四支箭正式宣告出鞘。

近日，有市场消息称，工商银行拟为碧桂园提供“内保外贷”业务，贷款规模初定为3亿美元，具体金额有待最后落定。

12月初，有市场消息显示，央行、银保监会要求中国银行、建设银行、工商银行、农业银行在12月10日前向房企提供离岸贷款。其中，旭辉控股、碧桂园、龙湖、美的置业和新城发展将成为首批获得贷款的房企。

随着“地产三支箭”的不断推进和扩张，中资地产美元债也迎来一波上涨，美元债市场逐渐回暖。《华夏时报》记者采访的多位业内人士判断，受到美联储加息节奏对美元债发行利率的影响和汇率的宽幅波动，短期内地产美元债新发行不会明显改善。

“第四支箭”宣告出鞘

对于流动性吃紧的房企来讲，目前境内融资已有好转，然而境外融资、偿债仍是一道难关。

近日，工商银行拟为碧桂园提供“内保外贷”业务、贷款规模初定3亿美元的消息引发市场关注。此前，12月9日，中国银行宣布利用境内外联动优势，成功为龙湖集团提供“内保外贷”业务，该笔贷款规模为7亿元，已于12月9日实现提款。

据《华夏时报》记者了解，此次为中国银行重庆分行为龙湖集团开立人民币融资性保函，中银香港以人民币保函为担保，为龙湖集团境外企业提供贷款融资。本次业务合作是中国银行迅速贯彻落实央行和银保监会工作部署，执行银企《战略合作协议》安排，支持我国房地产市场平稳健康发展的重要举措。

有分析人士指出，银行为房企提供境外融资，开展“内保外贷”等业务有助于改善房企流动性，帮助偿还离岸债务，改善房企境外信用情况，防止债务违约风险继续扩大。

所谓“内保外贷”，是指境内银行为境内企业在境外注册的附属企业或参股投资企业提供担保，由境外银行给境外投资企业发放贷款。因此，“内保外贷”主要涉及四方主体，即境内企业、境内银行、境外企业和境外银行，对于房企来讲，具体操作过程涉及：境内房企总公司向境内银行提供资产担保开立担保函，随后境内银行向境外银行出具保函，境外银行凭借保函向境外投资企业发放外币贷款。

《华夏时报》记者了解到，继“金融16条”和11月央行、人保监会召开的全国性商业银行信贷工作座谈会要求，目前银行支持房企融资的主要方式包括：房地产开发贷款、债券承销与投资、预售资金监管保函、境外融资、内保外贷、房地产并购融资及其配套服务、租赁住房融资等。

据悉，目前已有近20家银行以及地方分行为超30家房企提供意向性授信，已经披露的合计金额超3万亿元。

值得注意的是，银行在“总对总”提供意向性融资额度的同时，借助于境外市场帮助房企融资也是多元化服务的重要方向，其中，内保外贷就是金融机构为房企提供离岸贷款的主要方式。

本轮银行对房企的流动性支持中，国有大行和股份制银行均有所动作。六大国有银行相继宣布与房企以“总对总”方式签署战略合作协议，共计将为17家房企授信12750亿元；中信银行分别与招商蛇口、中海地产、碧桂园等在内的10家房企签订“总对总”战略合作协议，满足房企合理融资需求；光大银行本月初分别与保利发展、大悦城、万科等10家房企举行战略合作协议签约仪式，提供意向性融资总额合计2600亿元。

IPG中国首席经济学家柏文喜对《华夏时报》记者表示：“银行对房企提供内保外贷主要是为了帮助房企维护自身在离岸市场的流动性以保证其信用的可持续，让其恢复在离岸市场的再融资能力。银行选择的时点说明政策层面已经充分认识到维护中国离岸债市场的有序运行对于国内房企，乃至国际经济平稳运行的必要性与重要性。”

美元债市场迎来“解冻”

随着地产“三支箭”不断推进及扩张，美元债市场回暖迹象明显，然而，即将到来的2023年1季度有望迎来一波偿债小高峰，对于流动性吃紧的房企来讲，美元债风险仍在不断暴露中。

12月20日，恒大表示正与其财务及法律顾问积极推进境外债务重组工作；中南建投宣布其2024年4月到期的2.4亿美元票据，暂不支付利息；中梁控股称，预期不会在宽限期内支付两笔于明年4月到期票据的应付利息并暂停所有美元债本息的兑付；上坤地产发布内幕消息称，集团于2023年到期，利率13.5%的优先票据出现交叉违约。绿地控股9只存续美元债共计32.41亿美元已完成整体展期。

据上海票据交易所数据显示，房企中资美元债违约形势严峻，前三季度累计36家房企美元债违约，较去年全年增加24家；涉券规模550亿美元，较去年全年增加368亿美元。另据克而瑞资管统计，今年四季度有200家核心房企境内外债券到期，其中，海外债到期规模约为649亿元。

一旦出现重组、违约、展期等行为，房企在境外融资市场的信用将面临崩盘，过去“借新还旧”的方式将难以为继。

与此同时，2023年1季度房企将迎来一波偿债小高峰。其中，全年海外债务到期规模约为589亿美元，1月份约有98亿美元到期债务。进入12月份以后，人民币兑美元汇率中间价波动升值，19日银行间外汇市场人民币汇率中间价为：1美元对人民币6.9746元，随着我国经济延续复苏态势，美元加息周期接近尾声，人民币汇率有望延续双向波动、稳中有升的态势，然而房企离岸偿债压力仍然不容小觑。

在不断优化的防疫政策和一系列利好房地产的政策组合拳下，境内地产债迎来多数上涨，中资地产美元债也出现一轮明显上涨。

12月1日至12月15日期间，iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数上涨17.89，最新报183.06，到期收益率下跌3.13%，最新报19.9%。随着前半月地产“三支箭”齐发，地产美元债二级市场持续走强，美元债市场亦明显回暖。

中金固收认为，近期市场反馈比较积极，尚未出险的房企债券价格或延续企稳。不过考虑到前期价格已经有较大涨幅，而政策执行效果和需求端销售恢复情况尚待观察，未来进一步上涨空间可能有限。

业内人士表示，影响中资美元债的主要因素是美联储加息节奏和国内地产市场行情走势，近期来看，这两大因素较为积极。首先是美联储放慢加息步伐，缓解中资美元债的利率风险，减少估值压力，其次国内疫情防控优化叠加一系列稳地产政策，回暖趋势上升。

12月，美联储FOMC会议放缓加息步伐，美联储宣布上调联邦基金利率50个基点，至4.25%-4.5%，为2007年以来的最高水平，这是美联储今年以来连续第七次加息。6月、7月、9月和11月美联储连续四次分别加息75个基点，今年以来美联储已累计加息425个基点。美联储激进的加息相应的抬高了发债利率。

据中指研究院监测，2022年1月至11月，房企非银融资总额7796.3亿元，同比下降51.7%。融资结构来看，海外债占比仅为2.3%，同比下降14.1%。11月单月来看，房企非银融资总额465亿元，同比下降25.9%。受疫情，政策调整等多方因素影响，11月市场观望情绪较大，融资结构来看，海外债占比为0%。

尽管趋势向好，美元债市场已有所“解冻”，但汇率、利率的周期性宽幅波动，使得美元债发行仍然面临着巨大的不确定性。业内专业人士表示，预计短期内地产中资美元债的新发行不会大幅改善，首先针对房企的支持政策主要集中于境内融资，后续房企预计会集中选择境内融资而不是发行境外美元债。其次，境外市场看重房企的基本面，如果销售端没有实质性改善，对于未来经营现金流平衡仍存在较大考验。

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