投资别的小区车位(投资小区车位可行吗)

日期： 2023-05-12 14:33:13 浏览：17

因涉案地下人防车位固有的性质和特点，其投资主体会随着房屋的售出而实际地发生转移，其后续的实际投资者以及平时使用管理和收益者应是全体业主。

根据《中华人民共和国人民防空法》和《中华人民共和国物权法》的相关规定，地下人防工程是依附结建式人防工程修建而来，是住宅建筑必备的附属公用配套设施，属于从无依附于住宅建筑，不占有土地容积率，所占空间属于住宅建筑物地表使用权的合理适度延伸使用范围。本案中诉争的凤凰城小区二期地下人防工程也具有以上性质和特征。

案涉人防工程于2013年7月28日竣工验收，至今七年多，被告作为开发商，再本案审理过程中未提供证据证实其将人防工程单独核算且未将该人防工程列入凤凰城小区二期开发建设总成本的事实，被告提供的其出资整改地下车库的合同、支付整改工程款项等证据也不能证实上述事实，由被告承担举证不能的法律后果。

根据《国家计委、财政部、国家国防动员委员会、建设部印发关于规范防空地下室易地建设收费的规定的通知》第一条“结合地面民用建筑修建防空地下室是依法建设人防工程的重要组成部分......防空地下室建设所需资金，纳入建设项目投资计划。建设费用据实列入建设项目开发成本”等相关规定，推定案涉人防工程的建设费用已纳入了凤凰城小区二期建设项目的开发成本。鉴于房地产权地转房随、房转地随、房地一体的特点，开发商作为人民防空工程建设的初始投资者，其投资者身份是会随着房屋的售出理应转移给全体业主。

上诉人观点

上诉人抚州市明恒置业有限公司（以下简称“明恒置业公司”）上诉提出：

（1）一审判决超越原告方的诉讼请求，将双方争议的客体由“二期人防车位”直接扩展为“二期地下工程”，程序违法。

（2）一审法院关于住宅建筑物与住宅小区地下建筑空间构成主物与从物关系属认定错误。小区业主享有住宅房屋所有权不能必然推导出其享有小区地下车位的所有权。

（3）一审法院推定人防工程已纳入开发成本，并因成本通过销售转移，而推导出业主取得投资者身份的认定有误。成本的投资是一个会计学概念，而非法律概念，其主要用于计算收益，而与所有权的获取没有关系，成本或投资，都不能决定物权的权利归属。

（4）民法典及物权法中，明确规定建筑区划内业主共有的为道路、绿地，公共场所、公用设施和物业服务用房，并不包括地下工程（包括人防和非人防）。请求依法撤销一审判决，将本案改判或发回重审，诉讼费用由被上诉人负担。

被上诉人观点

被上诉人抚州市临川区凤凰城小区二期业主委员会（以下简称“凤凰城二期业委会”）答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。

一审原告观点

凤凰城二期业委会向一审法院提出的诉讼请求：被告于2007年左右以出让的方式取得了位于抚州市的地块使用权，之后经有关单位的审批，在该块土地上投资开发建设了凤凰城小区，该小区占地面积为35000平方米，建有28座大厦及地下人防工程，该人防工程建筑面积9274平方米，共计规划280个车位。小区建成后，业主的住房均已经交付，但对地下人防工程被告占用至今未交付。2019年9月26日，该小区业主委员会依法成立即原告，原告曾多次与被告交涉要求其将地下人防工程的车位交付给原告，被告却以种种理由不肯交付，给小区业主带来极大的不便。综上，被告作为开发商，在出售房屋后收取业主的购房款项中已包含了地下人防工程中规划的车位投资，故从那时起地下车库的投资者就是小区的购房业主，购房业主对地下车位就享有使用、管理、收益权。被告的行为严重侵犯了原告的上述权益。为维护自身的合法权益，原告依法诉至法院，请求判令被告将地下室人防工程（含所有车位）返还给原告（庭审中原告明确其在本案中主张二期人防车位所有权）；请求判令被告赔偿原告车位租金（自2019年10月1日至2020年9月30日），每个车位按60元计算，赔偿金额为201600元，之后的损失按此标准至交付日为止；案件受理费由被告承担。

一审案件事实

一审法院认定的事实：被告明恒公司于2007年左右以出让的方式取得了位于抚州市的地块的土地使用权，后被告明恒公司在该块土地上投资开发建设了凤凰城小区，该小区建有28座大厦及地下人防工程。原告在本案中主张要求被告返还凤凰城小区二期地下人防工程（含所有人防车库），原告提供的人民防空工程示意图中载明凤凰城二期人防工程有人防面积8832.33平方米，平时用途为汽车库，战时用途为二等人员掩蔽部电站等内容。2019年9月26日，凤凰城小区（1期、2期）依法成立了第一届业主委员会，并在抚州市临川区居民委员会、房管部门办理了业主委员会备案登记，登记备案表载明该住宅小区占地面积35000平方米、总建筑面积为100000平方米。2020年1月7日,抚州市临川区凤凰城小区二期业主委员会成立并报相关部门备案登记。抚州市房地产测绘所于2020年9月2日出具说明，内容为：明恒公司开发的坐落于青云峰路××凤凰城小区，其中凤凰城一期住宅1＃-16＃，地下室面积12702.96㎡，凤凰城二期住宅17＃-28＃，地下室面积9644.06㎡，凤凰城一期、二期地下室面积未计入地上住宅的公摊面积。案涉二期人防工程于2013年7月28日竣工验收，被告未提供证据证实其将案涉人防工程单独核算且未将该人防工程列入凤凰城小区二期开发建设成本。被告为证实其出资整改了案涉地下车库，提供了整改图片、与他人签订的车库改造工程承包合同、支付改造工程款项的单据等证据，对此原告认为是后面形成的证据，不能证实案涉地下车库单列建设开支且未计入二期开发建设成本。关于第二项诉请，原告未提供相关证据证实被告收取了案涉人防车位多少租金。

一审法院观点

一审法院认为，本案的争议焦点是案涉凤凰城二期地下人防工程在商品房交付业主使用后，如何认定该工程的投资人、所有权人。

根据《中华人民共和国人民防空法》和《中华人民共和国物权法》的相关规定，地下人防工程是依附结建式人防工程修建而来，是住宅建筑必备的附属公用配套设施，属于从物依附于住宅建筑，不占有土地容积率，所占空间属于住宅建筑物地表使用权的合理适度延伸使用范围。本案中诉争的凤凰城小区二期地下人防工程也具有以上性质和特征。案涉人防工程于2013年7月28日竣工验收，至今七年多，被告作为开发商，在本案审理过程中未提供证据证实其将案涉人防工程单独核算且未将该人防工程列入凤凰城小区二期开发建设总成本的事实，被告提供的其出资整改地下车库的合同、支付整改工程款项等证据也不能证实上述事实，由被告承担举证不能的法律后果。

根据《国家计委、财政部、国家国防动员委员会、建设部印发关于规范防空地下室易地建设收费的规定的通知》第一条“结合地面民用建筑修建防空地下室是依法建设人防工程的重要组成部分……防空地下室建设所需资金，纳入建设项目投资计划。建设费用据实列入建设项目开发成本”等相关规定，推定案涉人防工程的建设费用已纳入了凤凰城小区二期建设项目的开发成本。鉴于房地产权地转房随、房转地随、房地一体的特点，开发商作为人民防空工程建设的初始投资者，其投资者身份是会随着房屋的售出理应转移且实际转移给全体业主，故原告凤凰城二期业委会是案涉地下人防工程的投资者。对原告抚州市临川区凤凰城小区业主委员会要求被告将凤凰城小区二期地下室人防工程（含所有车位）予以返还的诉请予以支持。被告以凤凰城小区二期地下室面积未计入地上住宅的公摊面积为由认为其是案涉工程的投资者的辩解不符合法律规定，对该辩称不予采信。关于第二项诉请，原告未提供相关证据证实被告收取了案涉人防车位的租金，对该项诉请，不予支持。

综上，根据《中华人民共和国物权法》第七十条、第一百三十六条、第一百四十二条、第一百四十六条、第一百四十七条，《中华人民共和国人民防空法》第十八条、第二十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，作出判决如下：（一）被告抚州市明恒置业有限公司在本判决生效之日起十五日内将凤凰城小区二期地下人防工程返还给原告抚州市临川区凤凰城小区二期业主委员会；（二）驳回原告抚州市临川区凤凰城小区二期业主委员会其他诉讼请求。案件受理费4424元，由原告抚州市临川区凤凰城小区二期业主委员会负担100元；由被告抚州市明恒置业有限公司负担4324元。

二审中双方当事人未提供新的证据。一审法院认定的事实有商品房买卖合同，人防工程示意图片等证据证实应予以确认。

案件事实

关于一审法院是否超诉请范围判决。经查，一审法院在本案的本院认为的说理中已明确确认，本案诉争的是凤凰城二期地下人防工程在商品房交付业主使用后的平时使用权的归属，支持的也是原告要求被告将凤凰城二期地下人防工程（含所有车位）予以返还的诉讼请求，一审判决的主文“被告抚州市明恒置业有限公司在本判决生效之日起十五日内将凤凰城小区二期地下工程返还给原告抚州市临川区凤凰城小区二期业主委员会”中在“地下”与“工程”之间遗漏了“人防”二字，属笔误，现已更正，一审法院的本案判决主文存在笔误，但不属于超诉请范围判决。

关于结建式地下人防工程平时使用权的归属。经查，依附民用建筑建造的结建式地下人防工程的所有权和战时使用权归国家，平时使用权的归属尚无具体明确的法律规定，一审判决对结建式地下人防工程平时使用权的归属已结合法律规定进行了详细的阐述，本院予以认同。

法院观点

本院认为，因案涉地下人防车位固有的性质和特点，其投资主体会随着房屋的售出而实际地发生转移，其后续的实际投资者以及平时使用管理和收益者应是全体业主。上诉人明恒置业公司的上诉理由不能成立，不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

案件结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人抚州市明恒置业有限公司负担。

本判决为终审判决。