上海2035总规提出“建设卓越的全球城市、具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市”。文化作为城市的精神内核，是上海与国内外国际大都市竞争的重要支撑。自1986获批国家历史文化名城以来，上海就开始在历史文化保护方面下足功夫。截至2014年，已经完成了44个历史文化风貌区保护规划，对市域范围内4000多处各级文物和优秀历史建筑（绝大部分）通过逐个勘察并明确了保护要求，为后续历保文保类的城市更新打下坚实基础。

克而瑞城市更新中心选取典型案例，讲述结合“城市核心区位”+“严格历史风貌保护要求”+“片区功能整体提升”等复合要求的超高难度片区有机更新项目。

项目简介

2005年11月，上海市人民政府批复通过《上海市老城厢历史文化风貌区保护规划》，将该风貌区定位为以居住、商业、文化娱乐和旅游观光功能为主体，以上海传统地域文化为风貌特征的城市复合型历史中心地区。规划着重于全面提升居住品质，同步强化旅游服务功能，充实商业和文化娱乐功能。

露香园项目位于上海老城厢的西北部，城隍庙的西侧，历史上为上海人顾名世的私家花园。所处的地段具有悠久的历史文脉和深厚的文化底蕴，在元、明、清代和民国初期一直是上海的政治、经济、文化中心，后续也成为了上海市老城厢历史风貌保护区的重要组成部分。

2002年7月，上海市政府将露香园一期的改造任务交由黄浦区政府和上海城投控股。2021年，上海城投控股与上海建工共同组成联合体获取露香园二期地块的国有建设用地使用权，并确认启动露香园二期项目。

项目地块东邻豫园，西连淮海路，北临人民广场。改造项目用地共计55700平方米（包括学校），历史风貌保护区设计范围40900平方米。其中“万竹街41号”属于文物保护点、“万竹小学堂旧址”属于区级文物保护单位。

开发节点

城更三要件

一、土地获取

• 一期：

2002年7月，上海市政府将露香园一期的改造任务交给了黄浦区政府和上海城投。2003年7月，露香园一期地块动迁工作正式开始。

2004年，露香园公司取得黄浦区人民路以东、以南，河南南路以西，方浜中路以北处515、526号街坊地块的土地使用权，建设用地面积为149,318平方米。

2008年，露香园公司与黄浦区房屋土地管理局签订了补充合同，内容主要是露香园地块可根据规划分期开发建设（简称一期、二期）。

• 二期：

2020年上海土地市场发布豫园露香园二期地块采用挂牌方式出让。

2021年1月5日，上海城投控股与上海建工共同组成的联合体以176亿元成功获取黄浦豫园社区（露香园二期）地块的国有建设用地使用权，并确认启动露香园二期项目。

二、股权结构

• 一期：

2002年9月上海城投控股成立上海露香园置业有限公司，由上海城投控股持股45.45%，全资子公司上海城投置地（集团）有限公司持股54.55%。

2008年，上海城投控股实施重大资产重组，向大股东上海城市建设投资总公司发行股票，购买其持有的上海城投置地（集团）有限公司100%股权和上海环境集团有限公司100%股份，露香园进入城投控股。

• 二期：

2021年2月上海城投控股与上海建工成立上海露香园建设发展有限公司，上海建工在联合体的出资比例为15.3%，出资金额为26.93亿元；上海城投出资比例为84.7%，出资金额为149.07亿元。

三、开发运营（商业、住宅开发）

露香园一期规划分高区和低区，高区由8幢高层住宅、1幢服务式公寓及沿街商业等组成；低区包括联排别墅、叠加复式、平层公寓、保留保护建筑及沿街商业等产品。

历史文保

1、万竹街41号（现露香园文化展示中心）

始建于明代后期，现属于黄浦区文物保护点。露香园的原貌恢复工程旨在恢复原建筑历史风貌和建筑特征，并完善使用需求的相应功能。

修缮技术：采取先进的扫描测绘技术，很大程度上恢复了包括室内特色构建、外立面及屋面设计在内的建筑历史风貌；

材质工艺：全面性加固，重点关注了砖雕门头、半砖清水墙等特色部分；

建筑结构：考虑到现行抗震和防火规范，采用新建钢筋混凝土框架结构，重构了外立面的屋面防水系统；

室内设计：江南院落民宅的格局，融合了上海近代建筑的西洋元素；屋顶结构保留了小青瓦面层屋面、外墙清水墙和中式木制品构件的设计；内院天井也按原貌恢复，尽最大可能利用留存构件和原有砖石材料以保留文物建筑的历史价值；

2、万竹小学堂旧址(现上海市实验小学)

1911年2月上海市立万竹小学创立，由上海市市政厅建于城北明代名园——露香园万竹房遗址，是上海地区第一所市立小学。

1949年，改名为上海市邑庙区中心小学。

1956年由上海市人民政府命名为上海市实验小学。

露香园二期：

再续露香缘

露香园二期地块，位于黄浦区老城厢核心地段，西邻露香园一期，东临豫园和外滩，地理位置优越。和10号线豫园站地块，546、547地块，福佑地块，并成为市中心难得的巨型住宅地块。

露香园二期项目获取后，上海城投将进一步引领和辐射旧区改造先进理念、进一步推动区域城市功能升级、进一步重塑露香园历史记忆。将一二期联动，持续打造承载历史、文化、生态魅力社区，展现城市社会经济文化交流的新场景。

案例总结

1、对于地块现状进行细致梳理，及时反馈沟通，最终在规划、住建等部门共同指导下，完成片区功能的整体提升和风貌的保留。

2、政企合作，广泛利用社会各类资金，为项目持续推进提供保障。

参考资料：

1、「上海记忆」消失的露香园

2、唤起历史记忆 | 上海露香园·万竹街41号修复设计

3、上海·露香园历史文化住区改造

4、上海城投成功竞得黄浦豫园社区（露香园二期）地块

5、投资280亿，露香园二期规划方案曝光

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