◎ 作者 / 沈晓玲 查明仪

【双轮驱动，商业地产轻重并举】坚持以持有型业务和销售型业务为核心的双轮驱动模式，旗下有商业地产平台大悦城地产。截止至2021年6月30日，大悦城已开业自持商业体共12个，包括10个大悦城购物中心、1个春风里项目以及1个祥云小镇。整体来看，已开业自持商业体总建筑面积262.60万平方米，可出租面积共计 91.25 万平方米，全年平均出租率 94%。未来拟开业的商业体共17个，包括15个自持项目和2个管理输出项目。

价跌量涨
实现千亿目标有压力

价跌量涨，销售额同比增速低于行业平均，回款率维持高位。2021年上半年，大悦城控股全口径签约销售金额359.6亿元，同比增长20.3%，远低于行业百强平均40%的销售增速。同期销售面积同比上升37.9%至163.3万平方米，而销售均价下滑12.7%至22018元/平方米。此外，大悦城上半年回款金额340亿元，回款率达94%，同比增长5个百分点，维持良好水平。

目标完成率36%，实现千亿目标有压力。大悦城在业绩会上表示，千亿目标不会改变，照此计算，上半年仅完成销售目标的36%，而行业平均目标完成率为49%。并且，企业预计下半年可释放货值为1107亿元，所以去化率要达到57.9%才可完成目标。对比企业2020年约46%的去化率表现，在2021年实现千亿目标有一定压力。

就销售金额区域分布来看，长三角仍是主力，其余区域较为均匀。长三角依旧是主力区域，销售额占比最大，为51%，相比2020年再上升3个百分点。主要是因为上海和苏州的项目表现突出，此外企业在长三角的安徽省并没有在售项目。环渤海销售额占比提升1个百分点至21%，超过中西部的18%，成为第二大贡献区域。珠三角的销售主要来自广东省，虽珠三角在2021年上半年销售占比较低，为10%，但其中约七成来自广东省，其余则来自海南的三亚。

拿地积极，楼面地价攀升。2021年上半年大悦城控股共获取项目10个，新增土储计容建筑面积201.9万平方米，权益计容建面约110.6万平方米，新增土储权益比例约55%。同时，新增土储总价款为215.4亿元，拿地销售比约0.6，远高于百强房企均值0.29，上半年投资积极。相比2020 年三分之二的项目以底价获得，2021年上半年获取项目成本变高，平均溢价率14%，因此楼面地价上升至10666元/平方米，为2020年楼面地价的2.3倍。

就新增土储建面的分布区域来看，深耕区域重点突破，有53%位于长三角城市群。其次，32%的新增土储来自中西部，主要位于成渝经济圈，剩余15%的土储位于京津冀城市群的张家口。值得注意的是，与2020年相比，企业在珠三角地区没有拿地。基本符合“5 + X” 城市群的布局策略，即深耕长三角、粤港澳大湾区、京津冀、成渝、长江中游五大城市群。

土储充裕，布局二线城市为主。截止2021年6月30日，大悦城控股在全国38个城市拥有土储总计容建面达3090万平方米，相比2020年末增长7.6%。权益计容建面约2023方米，权益比例65.5%。按目前的销售规模和增速来看，能满足未来至少5年的需求，土储充裕。从土储建面分布来看，仍以二线为主，占比达63%。

营收同比增长16.9%
毛利率下滑至30.2%

多项业务齐发力，总营收同比增长16.9%。2021年上半年，大悦城控股营业收入为142.5亿元，同比增长16.9%。多个业务板块营收都有所增长，其中商品房销售及一级土地开发业务营收达108.9亿元，同比增长13%，占总营收比重约76.4%。此外，随着疫情好转，酒店经营业务营收4.5亿元，约为2020年同期的2.5倍。投资物业和物业管理板块营收则分别同比上升22%和34%，特别是投资物业板块，贡献了17.3%的总营收。

2021年上半年，大悦城控股实现毛利润43.0亿元，同比下降21.4%，同时毛利率同比下滑14.7个百分点至30.2%。企业在业绩会上表示，毛利率下滑主要有两方面原因：一是2017年获取的部分低毛利项目进入结算期，二是高毛利的城市更新项目占比减少。伴随着行业毛利率下降的大趋势，未来企业毛利率仍有下行的压力。同期净利润和归母净利润分别为11.6亿元和6.1亿元，同比上升20.4%和8.7%。净利率和归母净利率分别为8.2%和4.3%，虽低于行业平均水平，但相比2020年出现负值的情况，已有所好转。

融资优势明显
仍属“黄档”房企

短期偿债压力不大，融资优势明显。截止至2021年6月30日，大悦城控股拥有现金264.6亿元，相比2020年末减少约17%。而短期债务微升至184.3亿元，所以现金短债比由2020年末的1.75降至1.44，但短期偿债压力不大。长短债比与2020年末持平，为2.99，债务结构相对健康。值得一提的是，大悦城控股充分利用公司本部和控股子公司中粮置业两个AAA级融资平台，积极拓宽融资渠道。通过公司债券、中期票据、CMBS、购房尾款ABS等融资工具持续优化债务结构，长期保持了较低的平均借贷利率，2021年上半年平均融资成本仅为5.06%。

2021年上半年，大悦城包含应付账款及票据等应付类债务达444.6亿，相比期初增长6.6%，与有息负债的占比达60.4%。相比2020年行业96.6%的平均水平有一定差距，大悦城对供应链及合作方融资的依赖程度不高。

剔除预收款后的资产负债率微超阈值，仍属黄档房企。截止至2021年6月30日，大悦城控股的净负债率为95.2%，虽相比2020年末增长了9.5个百分点，但依旧符合监管要求。然而，剔除预收款后的资产负债率71.1%，与2020年末持平，仍超出70%的阈值，属于“黄档”房企。

排版丨土木