【编者按】
顺应行业发展变革的需求，复星蜂巢旗下各个产业板块，都在积极“去重增轻”。而在此过程中，首先就是打造产业基金和产业投资的能力，以产业基金为龙头，通过轻资产能力的培养，驱动蜂巢项目的聚合流动和多重价值回报。
推动产业基金落地，通过产业基金更好地为业务赋能，是复星蜂巢在纷繁复杂的时代，抢占先机、赢取机遇的关键道路。
近日，我们联合复星蜂巢产业基金、人力资源等部门，推出【蜂巢基金小讲堂】，希望它能成为一门有趣的“人人课”和“必修课”，也成为助力复星蜂巢穿越周期的有力翅膀。
内容来源于：观点
4月18日，上海举办的2023观点资本圆桌现场，以“破局与重构”为主题，诸多专家学者及从业者进行了专业的讨论和交流。“不良资产处置新途”、“REITs扩募与Pre-REITs”，以及“不动产基金的投资机会”成为本次会议的焦点。复星蜂巢旗下的复星商流以《物流地产基金的投资机会》为题做了演讲。
01
高标物流仓储大有可为
国内物流仓储与先进市场相比，存在两大差距。一是人均面积与发达国家相比有较大差距；二是高标库供需缺口为1亿平方米。2021年，全国物流仓储的总面积大概是9.6亿平方米，是仅次于美国的，但是由于我们国家人口数量比较多，人均物流仓储面积大概只有0.7平米，美国的人均面积达到3.8平米，日本是4平方米。
虽然我国整体仓储面积比较充沛，但是现代物流仓储设施的库存占比不到7%，这个比例比较低，明显低于发达国家。但是得益于新型城镇化、消费升级、先进制造业的发展，国内物流仓储需求快速增长，而其中高标仓更是呈现出较大的需求。旺盛的需求对高标物流仓储行业的发展是一针强心剂。
另外，物流资产和写字楼资产的资本化率在国内处于倒挂的状态，物流仓储这块未来也有一定的增值空间。
复星蜂巢旗下的复星商流，核心竞争力正是做GSP标准的物流园区，而复星内部有非常多的产业赋能和产业融通，包括复星医药、国药控股等。医药客户的特点是引进比较困难，但一旦成功引进，流失的可能性也比较小，甚至不断有扩租的需求，所以其承租能力也比较可观。
复星商流杭州医药仓库
关于复星商流
复星蜂巢旗下基于SaaS的家庭健康消费全程供应链组织者，提供以数智科技引领，以GSP标准园区为场景，聚焦于食品、药品等有温度、湿度、时效要求产品的商业流通全程服务，旗下业务覆盖母婴商品、美妆个护、营养保健、药品器械和宠物用品等家庭健康消费产品、服务于零售终端的专业SaaS系统以及符合食药监全程管理的供应链服务。
02
工业不动产逐渐看见了退出边界
目前，国家政策大力支持商业和工业不动产的发展，主要是以存量改造和资产盘活为主。商业不动产主要包含住房租赁、购物中心和写字楼，工业不动产主要包含物流仓储、产业园和数据中心。因此，一批批Pre-REITs基金和公募REITs纷纷成立。
复星商流认为，对于收购的资产包而言，要一城一策，尤其关注北上广深和一手项目。
当前，REITs试点范围已经延伸至消费基础设施领域，所以未来商业不动产和工业不动产也逐渐看见了退出边界。
此外，关于市场化的退出通道，公募REITs是其中之一，但今年可能更多的是怎么零买零卖，做一个分拆的出售，分拆来把每个资产价值充分放大。
近几年，已成熟资产以基金募集为主，开发类基金基本上没有新的出来，都是一些原来老的开发基金的扩募状态。目前，整个仓储物流的C-REITs上市表现上也是稳中向好，底层的资产非常优质。
未来，复星蜂巢也将量体裁衣，努力捕获机遇，顺流破局，逆流找寻新的增长机会。
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